¿Qué IVA se aplica en una reforma? 10 % o 21 %, explicado

Es la duda que más veces se repite al presupuestar una obra, y la que peor sienta descubrir tarde: ¿esto lleva el 10 % o el 21 %? Aplicar el tipo equivocado no es un detalle contable. Si facturas al 10 % lo que era 21 %, Hacienda te reclamará la diferencia a ti, no a tu cliente. Y si haces lo contrario, es probable que pierdas el trabajo frente a quien lo calculó bien.

La regla en realidad es sencilla. Lo que la complica es que casi nadie explica la tercera condición.

La respuesta corta

En obras de renovación y reparación de viviendas puedes aplicar el tipo reducido del 10 % si se cumplen tres condiciones a la vez. Si falla una sola, es el 21 %. No hay término medio ni prorrateo.

• El destinatario es un particular que usa la vivienda para uso privado, o una comunidad de propietarios.
• La construcción o rehabilitación de la vivienda terminó hace dos años o más.
• Los materiales que aportas tú no superan el 40 % de la base imponible.

Compruébalo con tus números antes de seguir leyendo:

Condición 1: quién recibe la factura

El tipo reducido existe para proteger al consumidor final, no a las empresas. Si facturas a un particular que vive en esa casa, o a una comunidad de propietarios por obras en zonas comunes, entras. Si facturas a una promotora, a una inmobiliaria o a un autónomo que se deduce el IVA, no: va al 21 %.

Hay un caso que conviene no dar por sentado: el piso alquilado. La ley exige que el destinatario no actúe como empresario o profesional, y un propietario que alquila está desarrollando una actividad de arrendamiento. Las consultas de la Dirección General de Tributos no han sido siempre uniformes en este punto, así que si facturas a un casero, pregúntale a tu asesor antes de aplicar el 10 %. No es un caso claro por mucho que te lo parezca.

Condición 2: la antigüedad de la vivienda

Tienen que haber pasado dos años desde que terminó la construcción o la última rehabilitación. La lógica es evitar que una promotora acabe una obra nueva y la remate con “reformas” al 10 %.

En la práctica casi todas las reformas cumplen esta condición sin problema. Solo se cae en obra reciente o en vivienda recién entregada.

Condición 3: la regla del 40 % (aquí está el dinero)

Esta es la que casi nadie mira, y la que decide la mayoría de los casos dudosos. Si los materiales que pones tú superan el 40 % de la base imponible, toda la obra pasa al 21 %. No solo los materiales: el total, mano de obra incluida.

Ojo a lo que cuenta: son los materiales que aportas tú. Si el cliente compra los suyos por su cuenta y tú solo pones la mano de obra, esos no entran en el cálculo.

Fíjate en las dos últimas filas. Son trabajos donde el material pesa mucho —sanitarios, muebles, electrodomésticos— y ahí el tipo reducido se cae casi siempre. Presupuestar una reforma de cocina al 10 % es uno de los errores más caros que se pueden cometer en este oficio.

Qué pasa si te equivocas

El IVA lo repercutes tú, así que el responsable ante Hacienda eres tú. Si aplicaste el 10 % donde tocaba el 21 %, te reclamarán la diferencia más intereses de demora, y recuperar ese dinero de un cliente que ya pagó y cerró la obra hace meses es, siendo honestos, muy poco probable.

Por eso conviene dejar por escrito en el propio presupuesto qué tipo aplicas y por qué. Una línea del estilo “IVA 10 % (art. 91.Uno.2.10º LIVA, materiales < 40 %)” te ahorra discusiones con el cliente y te da respaldo si algún día alguien pregunta.

Cómo dejarlo bien en el presupuesto

• Separa mano de obra y materiales en partidas distintas. Sin esa separación no puedes demostrar que cumples el 40 %.
• Indica el tipo aplicado y la base sobre la que lo calculas.
• Muestra subtotal, cuota de IVA y total en líneas separadas, nunca un número único.
• Guarda las facturas de los materiales: son la prueba del porcentaje.

Un último apunte: todo lo anterior va de renovación y reparación. La rehabilitación estructural, la obra nueva y los locales comerciales tienen sus propias reglas, y ahí sí merece la pena una llamada a tu asesor antes de firmar nada.